Jakarta (Antara) - Di tengah penerapan Pemberlakuan Pembatasan Kegiatan Masyarakat (PPKM) Darurat di Jawa Bali yang berlaku pada 3-20 Juli 2021, fenomena penjualan rumah di kawasan elit Pondok Indah, Jakarta Selatan dan Menteng, Jakarta Pusat sedang menjadi topik pembahasan sebagian kalangan masyarakat.





Marine Novita, Country Manager Rumah.com menjelaskan bahwa fenomena tersebut dapat dijelaskan berdasarkan data Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) yang memiliki akurasi yang cukup tinggi untuk mengetahui dinamika yang terjadi di pasar properti di Indonesia.




Data ini merupakan hasil analisis dari 600.000 listing properti dijual dan disewa dari seluruh Indonesia, dengan lebih dari 17 juta halaman yang dikunjungi setiap bulan dan diakses oleh lebih dari 5,5 juta pencari properti setiap bulannya. Rumah.com memiliki data harga, suplai, dan demand terhadap properti beserta kenaikan dan penurunannya setiap kuartal yang cukup detil setiap kawasan.




Marine menjelaskan bahwa kenaikan jumlah suplai di area Menteng dan Pondok Indah sudah terjadi sejak Q3 2020 dan Q4 2020. Memasuki tahun 2021 masih terjadi kenaikan suplai namun tingkat kenaikannya tidak setinggi pada semester kedua 2020.




“Penurunan harga hunian di kedua daerah tersebut muncul seiring dengan kenaikan suplainya pada Q3 2020. Tingkat penurunan harga sempat berkurang, bahkan bertahan di Q4 2020 namun kembali turun pada Q1 2021 berlanjut dengan tingkat penurunan yang berakselerasi pada Q2 2021 di kawasan Menteng. Namun untuk daerah Pondok Indah harga secara kuartalan tetap bertahan pada Q2 2021," jelasnya.




Marine menambahkan bahwa bila disimpulkan, semakin banyak pemilik rumah memang ingin menjual rumah di kedua daerah tersebut sejak Q3 2020 namun sampai sekarang banyak yang belum terjual. Sehingga harga rumah pun terus mengalami penurunan mulai dari Q3 2021 hingga sekarang ini. Namun tingkat penurunan yang terjadi jika dilihat dari data sebetulnya bukanlah penurunan harga yang relatif drastis, bahkan jika dibandingkan dengan kawasan lain di Jakarta Pusat dan Jakarta Selatan.




Jika dibandingkan dengan kenaikan dan penurunan indeks harga pada Q1 menurut data Rumah.com Indonesia Property Market Index Q2 2021, wilayah-wilayah di DKI Jakarta mengalami penurunan secara merata di kisaran 0,44% per kuartal. Wilayah dengan penurunan harga terbesar adalah Jakarta Pusat, yang turun sebesar 1,52% (quarter-to-quarter) pada kuartal pertama 2021. Sementara itu, Jakarta Selatan turun sebesar 1,19% (quarter-to-quarter). Artinya, tingkat penurunan harga di area Menteng dan Pondok Indah masih lebih rendah dibanding tingkat penurunan secara umum di wilayah Jakarta Pusat dan Jakarta Selatan.




Memiliki rumah mewah di kawasan elit seperti Menteng dan Pondok Indah memang impian banyak orang. Rumah.com ingin membantu mewujudkan impian punya rumah, dengan menyampaikan data dan actionable insight yang membantu pencari rumah mengambil keputusan.




Penurunan harga perumahan mewah memang telah terjadi, namun kemungkinan besar para pemilik masih mampu menahan sehingga tidak akan mengobral begitu saja. Namun tren penurunan harga di Jakarta Pusat dan Jakarta Selatan memang terjadi secara luas, baik di segmen rumah tapak maupun apartemen. Kedua wilayah ini memiliki harga per meter persegi yang tertinggi di antara wilayah Jakarta lainnya. Penurunan harga di kedua wilayah ini masih terbilang wajar karena permintaan untuk harga di kisaran ini memang sedang rendah, ungkap Marine.




Di sisi lain, indeks pencarian properti di Rumah.com terus mengalami kenaikan termasuk di wilayah DKI Jakarta. Pencarian properti di Rumah.com pada kuartal pertama 2021 naik sebesar 26% dibandingkan kuartal sebelumnya. Secara tahunan, pencarian properti di Rumah.com masih meningkat sebesar 183%. Di wilayah Jakarta Pusat naik tipis dari 250 poin menjadi 253 poin pada Q1 2021. Sementara di wilayah Jakarta Selatan naik dari 213 poin menjadi 251 poin pada Q1 2021. Wilayah yang menjadi area pencarian tertinggi adalah Jakarta Utara, naik dari 314 poin menjadi 352 poin pada Q1 2021.




Kenaikan indeks pencarian properti ini memang erat kaitannya dengan siklus properti tahunan, dimana kuartal pertama merupakan masa di mana permintaan properti meningkat, setelah pada kuartal sebelumnya yaitu pada akhir tahun, masyarakat lebih memfokuskan pengeluaran untuk kebutuhan belanja konsumtif dan liburan.




Sementara itu, pencarian properti di kawasan Jabodetabek masih didominasi pencarian rumah tapak yakni sebesar 90% dari total pencarian properti di Rumah.com, dengan lokasi pencarian yang paling populer adalah Jakarta Selatan (24%). Jika diakumulasikan, mayoritas pencarian (56%) berasal dari DKI Jakarta. Kisaran harga yang paling diminati berasal dari kisaran Rp300 Juta hingga Rp750 Juta (27%), sementara jika diakumulasikan, mayoritas pencarian menginginkan hunian di bawah Rp1 miliar (56%).




Bagi mereka yang mencari properti untuk berinvestasi, peluang tersebut sebenarnya lebih terlihat di daerah tengah kota dengan kisaran harga yang masih terjangkau misalnya Cempaka Putih, Jakarta Pusat dimana pergerakan suplai dan harganya lebih dinamis serta lebih mudah diamati. Selain itu harga per meternya masih lebih terjangkau, hampir sepertiga dari wilayah Menteng.




Begitu juga dengan wilayah Lebak Bulus, Jakarta Selatan yang punya peluang berkembang karena adanya transportasi umum MRT. Kedua daerah ini mengalami penurunan di kuartal-kuartal tertentu sehingga membuka peluang masuk berinvestasi namun jika dilihat dalam horizon 2 tahun masih mengalami peningkatan harga.




Untuk dijadikan pertimbangan bahwa ukuran kavling di kedua area pembahasan tersebut cukup besar, sehingga mungkin perlu terobosan untuk membaginya menjadi ukuran unit yang lebih kecil sesuai selera dan kebiasaan masa kini. Ukuran unit yang lebih kecil, atau bahkan menjadi hunian vertikal, dapat memecah kebuntuan kondisi lahan hunian di tengah kota karena dapat membuatnya properti di tengah kota menjadi lebih terjangkau, lebih likuid, serta meningkatkan tingkat okupansi jika disewakan.




Marine menambahkan bahwa berdasarkan data Rumah.com Indonesia Property Market Index Q1 2021 menunjukkan terjadinya penurunan indeks harga dan kenaikan indeks suplai properti. Namun, pasar properti nasional diperkirakan masih akan tetap stabil. Hal lain yang dapat menjaga optimisme pasar properti di 2021 adalah masih tingginya pencarian properti pada kuartal pertama 2021 dibandingkan kuartal sebelumnya.




Selain itu Pemerintah juga masih memberikan berbagai stimulus bagi sektor properti seperti perpanjangan pemberian insentif PPN Properti hingga akhir tahun 2021, pembelian properti pertama tanpa uang muka, serta tren suku bunga yang terus turun. Bagi konsumen yang sudah siap secara finansial, inilah saat terbaik untuk membeli properti, pungkas Marine.